中青報(bào)：小區(qū)分紅不應(yīng)該是稀缺的風(fēng)景

　　臨近年末，與分紅有關(guān)的各種消息都出來(lái)了。除了經(jīng)常見(jiàn)到的公司分紅，以及有些富裕村分紅外，現(xiàn)在又多了一個(gè)“小區(qū)分紅”。近日，杭州某小區(qū)拿出了120萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)給業(yè)主們分紅，該小區(qū)有住戶(hù)1041戶(hù)，每戶(hù)可分得超1000元。這120萬(wàn)元是小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)性收入，一部分來(lái)自商鋪?zhàn)饨�，一部分�?lái)自地下車(chē)位的租金。

　　看到這個(gè)“別人家的小區(qū)”，很多人羨慕不已。其實(shí)。平均下來(lái)，每戶(hù)也就千把塊錢(qián)，更重要的還是其象征意義。一直以來(lái)，小區(qū)物業(yè)給人的印象就是收錢(qián)，收錢(qián)才干活，有時(shí)收錢(qián)還不肯干活，或者干不好活。而現(xiàn)在竟然分紅了，意味著小區(qū)治理有了新的可能性。

　　這不是物業(yè)善心大發(fā)，而是業(yè)主固有權(quán)利。每一個(gè)小區(qū)，都是由各個(gè)業(yè)主的專(zhuān)有部分和業(yè)主們的共有部分組成的。根據(jù)物權(quán)法,業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。小區(qū)道路、外墻、電梯等共有部分在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的收益，當(dāng)然歸產(chǎn)權(quán)人，也就是廣大業(yè)主。而物業(yè)只是接受業(yè)主委托，并無(wú)收益權(quán)。

　　小區(qū)分紅，要建立在“不差錢(qián)”基礎(chǔ)上。對(duì)于物業(yè)來(lái)說(shuō)，收益主要來(lái)自?xún)刹糠�，一是物業(yè)費(fèi)，二是共有部分收益。這些年來(lái)物業(yè)費(fèi)一漲再漲，有些小區(qū)物業(yè)費(fèi)都快要達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹凸べY線了。而共有部分，且不說(shuō)小區(qū)車(chē)位出租就是一筆龐大收入，就拿公共區(qū)域廣告來(lái)說(shuō)，也是一筆不菲收入。運(yùn)作得好，會(huì)是一塊“肥肉”。

　　可是真要走近物業(yè)公司，鉆進(jìn)耳朵里的基本都是“窮窮窮”。這里面可能有兩種情況，一是物業(yè)有積余，就是不肯拿出來(lái)。解決這個(gè)問(wèn)題，需要好好給物業(yè)普下法。二是物業(yè)提供的賬本，確實(shí)看不到有積余。我曾經(jīng)看過(guò)很多小區(qū)年底公布的賬單，基本都是勉強(qiáng)收支平衡，有的還入不敷出。在公共收益這塊，除了車(chē)位收益外，類(lèi)似廣告等衍生收益，要么基本沒(méi)有，要么極其有限。

　　“一分錢(qián)難倒英雄漢”，真沒(méi)錢(qián)似乎也沒(méi)什么辦法。問(wèn)題的關(guān)鍵就在于，很多小區(qū)真的沒(méi)錢(qián)嗎？或者真的掙不到錢(qián)嗎？從收入上講，現(xiàn)在新業(yè)態(tài)競(jìng)相涌現(xiàn)，只要肯動(dòng)腦筋，肯定大有作為。而且事實(shí)上，不少小區(qū)都引進(jìn)了新業(yè)態(tài)，可是這些項(xiàng)目在賬面上卻看不到什么收入。從支出上講，很多費(fèi)用合理嗎？曾經(jīng)看過(guò)一個(gè)小區(qū)，每年幾十萬(wàn)元把綠化外包，有些區(qū)域綠化毀壞了，也只是從小區(qū)其他區(qū)域移栽花木過(guò)來(lái)，這么多年，就沒(méi)有一棵樹(shù)進(jìn)小區(qū)。更搞笑的是，說(shuō)是外包給專(zhuān)業(yè)綠化公司，其實(shí)包給的是一個(gè)什么都不懂的包工頭，修剪樹(shù)木時(shí)再找?guī)讉�(gè)什么都不懂的民工。這里面的故事太多，很多連編劇都想不出來(lái)。

　　從媒體報(bào)道的幾家分紅小區(qū)來(lái)看，情況不一，但有一點(diǎn)是相同的，那就是都有一個(gè)相對(duì)有為的業(yè)委會(huì)。杭州這家小區(qū)能夠分紅，與業(yè)委會(huì)就有著很大關(guān)系。業(yè)委會(huì)強(qiáng)，則小區(qū)興�？上氚岩槐P(pán)散沙的業(yè)主組織起來(lái)，成立業(yè)委會(huì)，存在很多困難，目前小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的比例還比較低。即便成立起來(lái)了，也未必就能發(fā)揮作用。有個(gè)朋友曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)業(yè)委會(huì)主任，后來(lái)辭職了，據(jù)其講，物業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)主任往往采取拉攏等手段，而當(dāng)業(yè)委會(huì)主任想有所作為時(shí)，又存在業(yè)主不支持不配合等問(wèn)題，有業(yè)主甚至還在一旁說(shuō)風(fēng)涼話。很多問(wèn)題反映到社區(qū)乃至主管部門(mén)，也是石沉水底，悄無(wú)聲息。

　　小區(qū)分紅，不只是錢(qián)的問(wèn)題。城市是由一個(gè)個(gè)小區(qū)組成的，城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化，離不開(kāi)小區(qū)治理創(chuàng)新，而現(xiàn)代化的小區(qū)治理體系，需要物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、社區(qū)、主管部門(mén)共同答卷。就目前來(lái)看，最能突破的，還是把業(yè)委會(huì)普遍成立起來(lái)，使其充分發(fā)揮作用，全面融入到物業(yè)管理的方方面面。倘能如此，“小區(qū)分紅”將不會(huì)成為稀缺的風(fēng)景。