北青報(bào)：“墓景房”糾紛是法律爭(zhēng)議也是規(guī)劃問題

今年6月，廣東江門鶴山時(shí)代傾城業(yè)主反映，買來(lái)的“山景房”更像是“墓景房”，推窗而見的就是墓園和山墳。去年7月，山東濟(jì)南市民劉先生看中一個(gè)樓盤，交付定金后發(fā)現(xiàn)，樓盤200米外，有一片50畝的墓地。目前“墓景房”買賣訴訟已在全國(guó)多地出現(xiàn)，結(jié)果往往都是購(gòu)房者敗訴，原因是墓地不在紅線范圍內(nèi)，開發(fā)商不需要告知購(gòu)房者，購(gòu)房者需要盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)。（8月20日《法治日?qǐng)?bào)》）

買房是很多人一生中的大事。一套環(huán)境清爽優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的住宅，所承載的不僅是其樂融融的家庭夢(mèng)想，也是溫馨和諧的城市脈動(dòng)。因此，“墓景房”糾紛的出現(xiàn)，不單是開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)盡到告知義務(wù)的法律爭(zhēng)議，也是城市規(guī)劃能否跟上時(shí)代腳步的發(fā)展問題。

在“墓景房”的法律糾紛中，常見的爭(zhēng)議焦點(diǎn)毫無(wú)懸念地集中在房屋臨近墓地這一信息，是否屬于開發(fā)商必須披露信息的范疇。依據(jù)最高人民法院于2003年6月發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條這一法條，開發(fā)商常以“墓地位于紅線外，并無(wú)約定和法定的披露義務(wù)”為由進(jìn)行抗辯。

在房地產(chǎn)行業(yè)，“紅線”是指開發(fā)商能夠進(jìn)行開發(fā)使用的土地范圍線，也就是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍。在司法實(shí)踐中，“開發(fā)商在售樓時(shí)有義務(wù)披露紅線外的不利因素”的觀點(diǎn)并未得到法院的支持。

與此同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)等規(guī)范性文件并未對(duì)小區(qū)與“墓地”之間必須保持的距離明確加以限定。《殯葬管理?xiàng)l例》只是明令禁止在耕地、林地；城市公園、風(fēng)景名勝區(qū)和文物保護(hù)區(qū)；水庫(kù)及河流堤壩附近和水源保護(hù)區(qū)；鐵路、公路主干線兩側(cè)等地區(qū)建造墳?zāi)埂Ｓ谑�，破解處于法律中間地帶的“墓景房”尷尬似乎只有靠呼吁開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)這一條路了。

而事實(shí)是，我們必須承認(rèn)“墓景房”也是房，其建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等與“江景房”、“山景房”大同小異，小區(qū)周邊的墓地確實(shí)容易使人與死亡產(chǎn)生聯(lián)系，給一些人帶來(lái)心理上的不舒服，但這并非是由于開發(fā)商建設(shè)的行為引起的，墓地也往往是先于小區(qū)建設(shè)就已經(jīng)存在。在這種情形下，要從根本上解決“墓景房”問題，就不能不對(duì)城市規(guī)劃的精細(xì)化和規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)性問題進(jìn)行探討了。

隨著城市建設(shè)的外延不斷拓展，昔日荒草萋萋的不毛之地，而今都已變成炙手可熱的開發(fā)熱土，于是才有了“墓景房”現(xiàn)象的出現(xiàn)。從某種意義上講，“墓景房”現(xiàn)象其實(shí)是城市規(guī)劃跟不上開發(fā)腳步的一個(gè)縮影。要想描繪好城市規(guī)劃這張藍(lán)圖，就必須摒棄過(guò)去那種只著眼當(dāng)前不顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)，只容納存量不兼顧增量的不科學(xué)做法，準(zhǔn)確把握前瞻性和現(xiàn)實(shí)性的辯證關(guān)系，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各個(gè)區(qū)域、各個(gè)部門的步調(diào)，防止出現(xiàn)“小區(qū)開發(fā)看住建，墓地建設(shè)看民政”各管自己一畝三分地的現(xiàn)象。

與此同時(shí)，加大規(guī)劃“時(shí)間表”的硬約束，促使在大規(guī)劃規(guī)范下的各級(jí)各類規(guī)劃在實(shí)施中明確先后次序，相互配合協(xié)同作戰(zhàn)。如此方能實(shí)現(xiàn)整個(gè)城市規(guī)劃制定“一盤棋”，規(guī)劃實(shí)施“一個(gè)調(diào)”，防止“墓景房”之類尷尬在城市建設(shè)其他領(lǐng)域重演。