人民財(cái)評(píng)：發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，功夫更在補(bǔ)貼之外

7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站公示了2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單。按照競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審得分，排名前16位的入圍城市，分別是北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，實(shí)行租購(gòu)并舉，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。政府部門(mén)對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的期待，不僅是加快改善租賃住房消費(fèi)環(huán)境，改善居民尤其是城市新市民住房條件，更寄望能借此平衡商品房市場(chǎng)供求，打通產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)，促進(jìn)兩個(gè)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，加快形成租購(gòu)并舉的格局。

兩年前，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。當(dāng)年已有12座首批城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。因此，此次中央財(cái)政補(bǔ)貼支持16城，是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)的“升級(jí)版”。其最大不同之處，就是多了中央財(cái)政真金白銀的支持。

連續(xù)三年，中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金標(biāo)準(zhǔn)按城市規(guī)模分檔確定，直轄市每年10億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元，地級(jí)城市每年6億元。這些錢(qián)可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)等與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的支出，示范城市可以自主確定資金使用方案。換言之，中央并不具體規(guī)定使用方式，大家完全可以根據(jù)地方情況，各施所長(zhǎng)各顯神通，最后再來(lái)比拼實(shí)效。

實(shí)事求是地說(shuō)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并不一定適合所有城市。如果一哄而上，反而可能形成浪費(fèi)。因?yàn)楹芏嘀行〕鞘�，并沒(méi)有龐大的外來(lái)人口基數(shù)，人口甚至呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)，住房租賃市場(chǎng)需求沒(méi)有那么大。相反，此次試點(diǎn)的16座城市，基本都是一二線城市，人口凈流入較多，租賃需求較大，租金水平也較高，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定整個(gè)樓市意義重大。

過(guò)去兩年來(lái)的試點(diǎn)，在傳統(tǒng)的廉租房、公租房之外，很多城市其實(shí)都有所創(chuàng)新。比如組建成立國(guó)有租賃公司，鼓勵(lì)民間資本組建租賃企業(yè)，實(shí)行租賃用地專(zhuān)供政策和住房租賃獎(jiǎng)補(bǔ)政策，對(duì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才還有租房補(bǔ)貼……這些地方政策，有些可能效果不錯(cuò)，有些也可能靶心不準(zhǔn)，甚至直接沖進(jìn)市場(chǎng)當(dāng)起了“運(yùn)動(dòng)員”。對(duì)此，都需要進(jìn)行分析總結(jié)和效果評(píng)估，進(jìn)而把錢(qián)花在刀刃上，避免眉毛胡子一把抓。

相比之下，有些城市在底層制度構(gòu)建上做的工作，似乎更為出彩。比如，建立統(tǒng)一規(guī)范的交易服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)終端全覆蓋、流程全監(jiān)管和數(shù)據(jù)全共享；比如，與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析相結(jié)合，全力推進(jìn)租賃合同網(wǎng)簽備案；比如，創(chuàng)新租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策，保障承租人子女接受義務(wù)教育權(quán)利，推動(dòng)承租人享有與產(chǎn)權(quán)人同等的基本公共服務(wù)……這些工作不容易產(chǎn)生“速效”，卻能夠解決租房人的很多后顧之憂。

前幾年，企業(yè)自持商品住房曾被視為租購(gòu)并舉的重要支撐，被外界寄予厚望。后來(lái)效果似乎不甚理想，主要是價(jià)格太高。有的首付要交十年租金，然后還要再交二十年押金。租10年的錢(qián)，足夠付一套同地段同類(lèi)房源的首付，甚至連裝修費(fèi)也有了。媒體總結(jié)原因，責(zé)怪開(kāi)發(fā)商太壞。其實(shí)，市場(chǎng)租售比擺在那里，單靠租金很難掙到錢(qián)。開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流一般都很緊張，必須盡快回籠資金。這些都是客觀現(xiàn)實(shí)。需要總結(jié)的教訓(xùn)是，強(qiáng)扭的瓜不甜，尊重市場(chǎng)很重要，切忌一味砸錢(qián)蠻干。

市場(chǎng)上其實(shí)并不缺少出租房源，關(guān)鍵是如何將資源集中起來(lái)，通過(guò)有效的制度安排，在一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)上，使其發(fā)揮出最大效用。中央財(cái)政對(duì)試點(diǎn)城市給予補(bǔ)貼，并不意味著試點(diǎn)城市的主要工作就是如何花錢(qián)。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，真正精妙的功夫，也許更在補(bǔ)貼之外。期待16座城市的試點(diǎn)，能夠在思路上更為開(kāi)放，更好地激發(fā)住房租賃市場(chǎng)活力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，探出一條新路。